社區管理費每位住戶繳納標準一致，才算公平合理？

 現今社會因人口往都市集中，且人們因工作型態改變，幾乎天天早出晚歸，希望回家能享有保全維護、收發信件、清潔維修等服務，因此越來越多人選擇購買建商推出社區規劃的不動產，以分擔管理費的方式，來共享社區提供的服務及資源。

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入住社區後，除了按月繳納房屋貸款、水電費用等之外，管理費也是固定開銷之一，因此對於大多數社區住戶來說，當然期待能少繳點管理費，或者至少大家依照各自權狀坪數分擔相同的管理費，才算公平合理。

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對此，最高法院判決曾指出：「共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定」。簡單來說，就是雖以比例分擔為原則，但若坐落位置、使用目的及利用狀況不同，區分所有權人會議仍可作成決議，或修改規約約定。

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然而，為避免多數住戶以決議方式，刻意犧牲少數區分所有權人權益，高等法院也曾作成判決表示：各區分所有權人就共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因面積大小而有不同，依居住之情形，實際獲益程度也有差別，因此授權區分所有權人會議或規約視區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，不可任所欲為，否則就違反誠信原則。

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在筆者承辦的案件中，有一個分成A、B、C、D區（每戶均為透天）的社區，其中A、B、C區排列為三角形，每戶門口均朝內面向中庭花園，設有圍牆採封閉式管理，社區入口設於A、B區間，由社區聘請保全於入口處管理；至於D區則位於B區後方，不但門口均直接朝外面對馬路，任何人均可輕易直達門口，並無保全人員駐守控管，想到社區中庭花園散心需要走一段路，請保全人員放行，並不是開門就可直接到花園休憩。鑒於坐落位置不同，享受社區資源及服務也有差異，98年間曾經區分所有權人會議作成特別決議A、B、C區每戶每坪繳納50元管理費及5元補植費，D區住戶則每坪繳納40元之管理費。

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但社區依此決議繳納多年後，原先收取的管理費已不敷使用，社區管委會卻不願承認D區與其他各區每坪繳納不同管理費之合理性，竟擅自決議將全體住戶每坪管理費均調整為50元，因明顯違反上開98年區權會決議，經筆者協助起訴，士林地院已判決確認該管委會決議無效。

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沒想到該社區管委會收受判決後，竟不思協調化解爭議，也無視D區與其他三區差異確實存在，且社區資金已經短缺，先召開臨時區權人會議，報復性地以普通決議將管理費齊頭式調降為每坪40元，半年後再召開區分所有權人會議，作成普通決議齊頭式調漲為每坪60元，來迫使D區住戶們就範。

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D區住戶們再次委請筆者起訴後，法官認為：社區管理費有7、8成均支付保全、園藝費用，D區雖非完全未享有保全服務，但與ABC三區相比，確實存有結構性落差；社區花園林木，幾乎集中在中庭花園，D區住戶受管理維護的獲益程度，與ABC三區迥然有別，考量社區之區域性差異及管理費支出情狀，採取齊頭式平等，對於少數之D區之區權人並不公平。且自98年特別決議通過以來，D區收費標準即低於ABC三區，迄今區域性差異沒有任何實質結構改變，卻以普通決議一次調漲50%，係以ABC三區區分所有權人之多數形成對D區少數區分所有權人之不利益，有違公平法理、誠信原則，因而再次判決無效確定。

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由上面的說明可知，要求每位住戶繳納管理費的標準一致，並不一定公平合理。仍須考量社區的區域性差異及管理費支出情狀，來個案認定。或至少在召開區權會時，充分考量社區內不同區域的受益狀況，來決定管理費收取的標準，才不至於發生多數霸凌少數住戶的狀況，而導致爭訟不斷，絕非全體住戶之福。

遭詐騙檢察官起訴後，請記得及時起訴求償。

今天受委任詐欺案件告訴代理人到地方法院開庭，到法庭外才發現幾十位被害人在庭外等候，正在討論：「被告他們好像很放鬆，都有說有笑在互相聊天？」、「那我的損失怎麼辦？」

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其中一位被害人接著說：「我們做筆錄時，不是已經表示要提告了，法院怎麼都沒處理？」聽到這裡我才發現，只有二位有委任律師的被害人有提起刑事附帶民事訴訟，其他被害人以為法官會要求被告們與被害人們和解，至今根本不知道需要在刑事程序起訴求償。

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然而，了解實務運作的朋友們都知道，刑事庭的法官看到被告全部認罪，雖然仍會勸被告們與被害人等和解，但只要被告等表示錢籌不出來，也沒辦法強迫被告拿錢出來賠償或和解，只能選擇儘快結案判決。

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如此做法程序上固然比較簡便，但對於尚未提起刑事附帶民事訴訟的被害人來說非常不利。

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因為一旦一審辯論終結，檢察官或被告沒有人提起上訴，刑事案件就已經確定，被害人只能提起普通民事訴訟求償。以今天遇到一位被詐騙達3千萬元的狀況為例，未來他雖然仍可另外起訴求償，但一審就必須繳納276,000元的裁判費，簡單來說，就是被騙的金額尚未獲得填補，還要額外支出一筆裁判費用，對被害人而言當然是雪上加霜。

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在此要提醒朋友們，若遭詐騙受損，經檢察官提起公訴後，民事求償部分法官不一定會安排調解，更不會直接判決賠償。記得要在法院一審或二審辯論終結前，向刑事庭起訴求償，以免未來衍生額外支出，或痴痴地等一個永遠不會收到的民事判決，讓自己感到被二度傷害。

如何識破詐騙集團的虛假公文

這幾天有朋友急著找衞航求證，說他使用E路發APP投資，帳面上獲利不少，結果想賣掉股票取回資金時，服務人員卻說必須證明資金合法來源，要繳納總資金的15％到安全帳戶內，才可以提領，並提供地檢署公文（如照片）當作佐證資料，讓他覺得很奇怪，趕緊來預約詢問。

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其實，一拿到所謂的公文閱讀，就知道他遭到詐騙。原因很簡單：

一、沒有機關會把自己的名稱和首長姓名寫錯。

二、證券交易「發」是什麼？

三、不會用中國語法，更不會自我矮化。

四、只有涉嫌詐騙會被列為警示帳戶，在判決確定沒收執行前，地檢署無權清零任何人的帳戶。

五、更重要的是，賣掉自己的股票，就是處分自己的財產，無須提繳保證金。

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簡單來說，就是詐騙集團知道被害人想獲利了結，最後再榨乾剩餘價值而已。謹此提醒大家，不要看到公文就深信不疑，定下心來詳讀，或上網或找人求證，才能避免損害發生或擴大，並趕緊亡羊補牢。

鄰居魔音穿腦，如何提告才有勝算？

相信大家多少有被鄰居吵到無法成眠的經驗，剛好最近也有知名女星被鄰居指控放任小孩跑跳擾鄰，引起大眾關注。如果鄰居持續不斷發出惱人聲響，確實可能引發失眠、憂鬱而影響健康，但我們畢竟不在現場，在沒有證據佐證下，真的難以論斷誰是誰非。因此，是不是被鄰居魔音穿腦，只要感覺自己身心受創，因而去看醫生，只要拿著診斷證明書去提告，法官就會判決鄰居要賠償我們損失呢？

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答案是：這樣的舉證仍然不夠。

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因為失眠、憂鬱是不是被噪音干擾而引發，還無法確認。而且，法官根本不在現場，不是全知全能的上帝或大家的背後靈，如何確定您說的時間、地點，被告確實製造令人無法忍受的噪音？所以必須要提供足以認定事實的客觀證據，才足以說服法官。

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為此，除了被害人自己準備儀器測量，並錄音錄影存證外，更重要的是，應該向環保主管機關（行政院環境保護署或各縣市的環保局）或警察局檢舉，讓執法人員來進行稽查認定有沒有違反噪音管制標準，確認是否需要開罰。

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由於執法人員到場稽查確認違反噪音管制標準，以及進一步開罰，一定會留下紀錄。接下來，如果對方被開罰後，只是暫時停止，後續仍故態復萌，頻頻發出惱人聲響，被害人在2年內，除了檢附自己蒐集的證據外，更可以在起訴後，請求法官向裁罰機關函調稽查開罰的所有資料，來佐證起訴事實與證據相符，才能大大提高勝算，順利求償成功。

老闆可以單方任意變更勞動條件或進行調動嗎？

昨天接受法律諮詢，是有關詢問人的老闆想要調整他的職務，職稱、工資等都會受到影響，但詢問人自認工作負責、未發生疏失，所以不同意接受調整，雙方不歡而散。

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勞動條件的變更，原則上需經勞資雙方同意，老闆不得單方變更或決定。根據勞動基準法第10條之1規定，雇主調動勞工工作，不得違反勞動契約之約定，並應符合以下五項原則：

一、基於企業經營上所必須，且不得有不當動機及目的。但法律另有規定者，從其規定。

二、對勞工之工資及其他勞動條件，未作不利之變更。

三、調動後工作為勞工體能及技術可勝任。

四、調動工作地點過遠，雇主應予以必要之協助。

五、考量勞工及其家庭之生活利益。

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而最高法院109年度台上字第2715號判決曾表示（白話文）：
如果老闆單方變更行為確定違法，不能因為公司拒絕勞工來上班，就認定勞工曠職。
此時勞工有兩個選擇，一是繼續去上班，二是依法（勞基法第14條第1項第6款）要求公司資遣（取得非自願離職書＋資遣費）。

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資方若不能依法處理，對勞工來說，一家生計很可能馬上陷入困境，雙方最後難免上法院爭個輸贏；
對組織來說，在爭訟過程中損失的商譽和形象，恐怕比實際支付金額大得太多，每個老闆都該想想這麼做是否值得。

如何識破詐騙集團的話術？

看到彰化警方攻堅破獲詐騙集團，救出被害人的新聞，想到前兩天諮詢的被害人，他透過臉書廣告找工作，選定標榜時間彈性、內容輕鬆、收入多多的工作，先約出門面談，自稱老闆的人直接帶他去開戶，之後更表示可以載他到公司詳談。

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沒想到老闆帶他到市郊某社區，一進門就被蒙面搜身(隨身財物都被扣走）、口塞毛巾、上手銬帶進房間。隔天一早帶他出來問話，要求他提供帳號密碼，若不從就毆打，直到提供後才同意取下眼罩，他才發現自己和十幾個人關在一起，不但禁止交談、洗澡，一天更只能吃一碗泡麵，幸好十多天後這個據點被警方攻堅破獲，才結束他們被因禁的日子。

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但因他被迫提供的帳號密碼，已經被歹徒用來領取詐騙他人的款項，除了自己被囚禁而身心受創外，更淪為提供帳戶的被告，需要找律師協助，堪稱慘上加慘。

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然而，仔細想想，詐騙集團的說法有下列不值得相信的破綻：

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首先，正常公司老闆或同事很忙，面試會安排在公司談工作內容和待遇，確定錄取才會問有沒有公司薪轉銀行帳戶？如果沒有，才會請求職者自己找時間去銀行開戶，根本沒空陪到銀行監督新進員工開戶。什麼都不問，直接帶去開戶肯定有詐。

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其次，如果聯絡過程中談到租用帳戶每個月多少錢？可否把個人帳戶提供公司使用？就可以知道公司真正要的是「帳戶」，而不是來求職的這個人，等提供帳戶密碼，失去利用價值後，沒有人會在乎求職者的死活。

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更重要的是，如果時間彈性、內容輕鬆，如何收入多多？如果錢這麼好賺，到底誰要做粗重、勞心勞力的工作？難道大家一起躺平，就能促進經濟發展？除非這世界上真的有聚寶盆，否則短時間要獲得高額利潤，絕對是誘人上鉤的話術。

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其實說穿了，詐騙集團就是利用我們一時貪心，或未經考慮輕率決定，來引誘大家上鉤。請大家珍惜自己的信用與安全，別再相信不切實際的陷阱，才能避免受騙上當，反而人財兩失。

租屋族如何避免被無良房東欺壓？

最近協助處理一件租屋糾紛，我問房客為何拒付房租？他說十幾年前承租時，由房東母親出面帶看，告訴他說可以一併使用地下室，作為倉庫使用，他才同意承租。

沒想到前些日子，1樓水管突然爆裂，地下室所有存貨全部泡湯，房客要求房東賠償損失，房東才表示那間地下室屬於共有的防空避難空間，從來沒有將地下室寫進出租範圍內，因此不願賠償，房客當然不能接受，兩造纏訟至今。

讓人想起，聲名狼藉的惡房東張淑晶日前再度被判刑確定，公理正義雖然終究實現，但畢竟司法程序還是進行了好幾年，預防糾紛遠比嗣後追究重要。

到底該如何預防及面對被無良房東欺壓呢？

請大家注意以下事項：

一、帶看時，請確認現場實際狀況是否與廣告照片相符？

若有不符，房東又沒辦法提出合理說明，不要勉強承租。

二、如果有意願承租，仔細看看設備、傢俱、壁紙、地板有沒有損壞或明顯瑕疵？

如果有，記得拍照存證，並於契約上註明，以免日後衍生糾紛。

三、看清楚承租的範圍、期間、包括哪些設備？有沒有轉嫁責任約定或漏水等瑕疵？

清點確認完畢，確認沒有轉嫁修繕責任條款再簽約。

四、房東若要求提供連帶保證人，並要求代簽？

如果家長、親友不在場，也沒有同意擔任，就不要簽署。

五、如果出面的房東不是房屋所有權人，務必要求房東說明為何有權出租？

如果他（她）自己也是承租人（二房東），記得要求出示向房東承租的契約，確認真正的房東並沒有不同意轉租的約定，以免真正房東出面終止租約，讓自己白忙一場。

六、給付房租及相關費用時，儘量透過轉帳、匯款，或請房東簽收方式，並留存已經支付的憑據，以免未來舉證發生困難。

防人之心不可無，希望大家都能遠離糾紛與欺壓，別在為生活辛苦奔忙的同時，還要浪費寶貴時間與無良房東周旋。