公寓大廈管理委員會可以起訴要求違法佔用共有土地之區分所有權人拆屋還地嗎？

由於現今都市土地越趨稀少，建商取得土地後多選擇開發建造為集合式公寓大廈，再銷售予欲買受房屋之人。此種社區大樓所座落之土地常形成複雜之共有關係，每個區分所有權人之持分比例不高，有些區分所有權人便常利用其他共有人不想惹麻煩（自己起訴要花不少時間、費用，可能還會惹人非議，常吃力不討好）之心理，強行占用部分共有土地興建房舍、花園，甚至供作自己營業用途。有些社區為管理此一亂象，在與占用人協調不成後，會召開區分所有權人大會決定是否興訟要求拆屋還地，但問題在於，是不是一定要決議授權區分所有權人之一擔任原告起訴？還是公寓大廈管理委員會立於管理機關之地位，即為適格之原告，可訴請拆屋還地及返還不當得利？係困擾實務已久之問題，深有探討價值。

查，最高法院96年台上字第1780號判決指出：「所謂『當事人適格』，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。…所謂『管理』，通常包含管理、使用及收益。系爭屋頂突出物既為○○大樓全體區分所有權人所共有，上訴人就本件訴訟，無論返還系爭屋頂突出物抑損害金或不當得利之請求，固非該訴訟標的法律關係之主體，但對於系爭屋頂突出物既有管理權，則本於管理系爭屋頂突出物所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人」。

可知最高法院認定，對於訴訟標的法律關係有管理權之公寓大廈管理委員會，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，為適格之當事人。

是以，實務上雖曾有判決認定公寓大廈管理委員會並非土地所有權人之一，不得主張物上請求權，亦不得依《公寓大廈管理條例》第7條及第9條規定請求拆屋還地（例如臺灣臺北地方法院93年訴字第3701號判決），仍應以最高法院嗣後作成之96年台上字第1780號判決為準，意即，應認「公寓大廈管理委員會可起訴要求違法佔用共有土地之區分所有權人拆屋還地」，解釋上較符合《公寓大廈管理條例》之規定，且不致於造成其他區分所有權人之困擾，方屬合理，請有相同困擾的讀者參考應用之。