公寓大廈之地下停車位若未獨立登記所有權，後續買受該大廈區分所有權之人，是否應受以往約定專用分管契約之拘束？

按最高法院48年台上字第1065號判例闡釋：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」另最高法院103年度台上字第850號判決指出：「《公寓大廈管理條例》係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，倘大樓地主、建商與各承購戶，就所屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解為該大樓共有人已有默示同意分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或可得而知之情形，仍應受分管契約之拘束」，顯見於《公寓大廈管理條例》立法通過施行前，若建商與各承購戶，就該大廈地下室作為停車場之管理範圍，已定有分管之約定者，應認為大樓共有人已默示同意成立分管契約，如受讓人知悉有分管契約存在，仍應受分管契約之拘束。

次按98年度台上字第633號判決指出：「公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」

從而根據上述，依筆者承辦案件之經驗，若地下停車位未獨立登記所有權，後續買受該大廈區分所有權之人明知或可得而知系爭大廈共有人就系爭大廈地下停車位已成立分管契約，並約定特定停車位由特定共有人使用，即應受以往約定專用分管契約之拘束，而不得請求返還該停車位或請求相當於租金之損害。