社區管理費每位住戶繳納標準一致，才算公平合理？

 現今社會因人口往都市集中，且人們因工作型態改變，幾乎天天早出晚歸，希望回家能享有保全維護、收發信件、清潔維修等服務，因此越來越多人選擇購買建商推出社區規劃的不動產，以分擔管理費的方式，來共享社區提供的服務及資源。

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入住社區後，除了按月繳納房屋貸款、水電費用等之外，管理費也是固定開銷之一，因此對於大多數社區住戶來說，當然期待能少繳點管理費，或者至少大家依照各自權狀坪數分擔相同的管理費，才算公平合理。

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對此，最高法院判決曾指出：「共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定」。簡單來說，就是雖以比例分擔為原則，但若坐落位置、使用目的及利用狀況不同，區分所有權人會議仍可作成決議，或修改規約約定。

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然而，為避免多數住戶以決議方式，刻意犧牲少數區分所有權人權益，高等法院也曾作成判決表示：各區分所有權人就共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因面積大小而有不同，依居住之情形，實際獲益程度也有差別，因此授權區分所有權人會議或規約視區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，不可任所欲為，否則就違反誠信原則。

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在筆者承辦的案件中，有一個分成A、B、C、D區（每戶均為透天）的社區，其中A、B、C區排列為三角形，每戶門口均朝內面向中庭花園，設有圍牆採封閉式管理，社區入口設於A、B區間，由社區聘請保全於入口處管理；至於D區則位於B區後方，不但門口均直接朝外面對馬路，任何人均可輕易直達門口，並無保全人員駐守控管，想到社區中庭花園散心需要走一段路，請保全人員放行，並不是開門就可直接到花園休憩。鑒於坐落位置不同，享受社區資源及服務也有差異，98年間曾經區分所有權人會議作成特別決議A、B、C區每戶每坪繳納50元管理費及5元補植費，D區住戶則每坪繳納40元之管理費。

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但社區依此決議繳納多年後，原先收取的管理費已不敷使用，社區管委會卻不願承認D區與其他各區每坪繳納不同管理費之合理性，竟擅自決議將全體住戶每坪管理費均調整為50元，因明顯違反上開98年區權會決議，經筆者協助起訴，士林地院已判決確認該管委會決議無效。

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沒想到該社區管委會收受判決後，竟不思協調化解爭議，也無視D區與其他三區差異確實存在，且社區資金已經短缺，先召開臨時區權人會議，報復性地以普通決議將管理費齊頭式調降為每坪40元，半年後再召開區分所有權人會議，作成普通決議齊頭式調漲為每坪60元，來迫使D區住戶們就範。

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D區住戶們再次委請筆者起訴後，法官認為：社區管理費有7、8成均支付保全、園藝費用，D區雖非完全未享有保全服務，但與ABC三區相比，確實存有結構性落差；社區花園林木，幾乎集中在中庭花園，D區住戶受管理維護的獲益程度，與ABC三區迥然有別，考量社區之區域性差異及管理費支出情狀，採取齊頭式平等，對於少數之D區之區權人並不公平。且自98年特別決議通過以來，D區收費標準即低於ABC三區，迄今區域性差異沒有任何實質結構改變，卻以普通決議一次調漲50%，係以ABC三區區分所有權人之多數形成對D區少數區分所有權人之不利益，有違公平法理、誠信原則，因而再次判決無效確定。

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由上面的說明可知，要求每位住戶繳納管理費的標準一致，並不一定公平合理。仍須考量社區的區域性差異及管理費支出情狀，來個案認定。或至少在召開區權會時，充分考量社區內不同區域的受益狀況，來決定管理費收取的標準，才不至於發生多數霸凌少數住戶的狀況，而導致爭訟不斷，絕非全體住戶之福。

公寓大廈之地下停車位若未獨立登記所有權，後續買受該大廈區分所有權之人，是否應受以往約定專用分管契約之拘束？

按最高法院48年台上字第1065號判例闡釋：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」另最高法院103年度台上字第850號判決指出：「《公寓大廈管理條例》係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，倘大樓地主、建商與各承購戶，就所屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解為該大樓共有人已有默示同意分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或可得而知之情形，仍應受分管契約之拘束」，顯見於《公寓大廈管理條例》立法通過施行前，若建商與各承購戶，就該大廈地下室作為停車場之管理範圍，已定有分管之約定者，應認為大樓共有人已默示同意成立分管契約，如受讓人知悉有分管契約存在，仍應受分管契約之拘束。

次按98年度台上字第633號判決指出：「公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」

從而根據上述，依筆者承辦案件之經驗，若地下停車位未獨立登記所有權，後續買受該大廈區分所有權之人明知或可得而知系爭大廈共有人就系爭大廈地下停車位已成立分管契約，並約定特定停車位由特定共有人使用，即應受以往約定專用分管契約之拘束，而不得請求返還該停車位或請求相當於租金之損害。

天花板漏水樓上屋主又不願修繕，可否請求非財產上損害賠償（精神慰撫金）？

按「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」《公寓大廈管理條例》第12條定有明文。從而，若住處天花板漏水之原因經鑑定確實係可歸責於樓上區分所有權人（屋主）之事由所致，自可請求樓上區分所有權人（屋主）支付修繕費用。

惟茲疑義之處在於，對於可歸責於樓上區分所有權人（屋主）所致之損害，受害人除可請求支付修繕費用外，非財產上之損害是否可以請求呢？

對於上開疑問，臺灣臺北地方法院102年度北簡字第14171號判決指出：「原告因房屋漏水對其居住之生活品質必然造成損害，蓋處理漏水、請人修繕、家中居住之環境潮濕等，均會對生活品質有所影響而造成精神上之痛苦，且本件持續漏水之時間尚非短暫，對原告居住權及居住安寧之人格法益侵害情節應屬重大，而非僅係財產權被侵害所引致之不便或不適」（100年度訴字第67號判決亦同此旨）。

簡言之，法院認為漏水對受害人居住之生活品質必然造成損害及精神上之痛苦，若持續漏水之時間又非短暫，對受害人居住權及居住安寧之人格法益侵害情節應屬重大，應可向樓上區分所有權人（屋主）請求非財產上之損害賠償。謹此提供有相同疑問之讀者參考。

若社區住戶堅持將個人物品堆置於逃生安全梯及樓梯間，惟恐其他住戶群起仿效堵塞逃生通道，請問這樣有違法嗎？管委會要如何處理較為妥當？

一、將物品堆置於安全梯，係屬違反《公寓大廈管理條例》第16條第2項（住戶不得於樓梯間堆置雜物）之行為，依《公寓大廈管理條例》第16條第5項管委會應予制止或按規約處理。

二、住戶經制止仍不遵從者，為避免爭議，建議報請主管機關處理（《公寓大廈管理條例》第16條第5項）。依《公寓大廈管理條例》第49條第1項第4款，主管機關得對違法住戶處以罰鍰，並得令限期改善或履行義務，屆期不改善或不履行，主管機關得連續處罰，以遏止該違法行為。

投標購買法拍屋得標後，拍定人就債務人（原屋主）欠繳之管理費，是否負連帶清償責任？

按針對此一問題，臺灣高等法院暨所屬法院 93 年法律座談會民事類提案第13號審查意見認為：「區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務 (臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照) 。故縱令規約規定前手積欠之管理費 (已發生之債務) 應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費」，經付表決多數意見亦贊同此說。是故，臺灣高等法院原認定拍定人無庸既受債務人（原屋主）欠繳之管理費，應足堪認定。

然查，於民法第826條之1規定修正施行後，臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案第20號討論時，審查意見及初步研討結果雖採否定說（即與前段相同之見解），但表決時多數見解認為：「因民法第826條之1第3項規定：『共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任』。公寓大廈之區分所有人間，就建物之共有部分，亦為分別共有關係，法院拍賣債務人所有區分所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分時，自有上開規定之適用，故債務人如有欠繳管理費，拍定人應負連帶清償責任」。


可知臺灣高等法院之多數見解已然變更，值得吾人注意，謹提供有相同疑問之讀者參考。

公寓大廈管理委員會可以起訴要求違法佔用共有土地之區分所有權人拆屋還地嗎？

由於現今都市土地越趨稀少，建商取得土地後多選擇開發建造為集合式公寓大廈，再銷售予欲買受房屋之人。此種社區大樓所座落之土地常形成複雜之共有關係，每個區分所有權人之持分比例不高，有些區分所有權人便常利用其他共有人不想惹麻煩（自己起訴要花不少時間、費用，可能還會惹人非議，常吃力不討好）之心理，強行占用部分共有土地興建房舍、花園，甚至供作自己營業用途。有些社區為管理此一亂象，在與占用人協調不成後，會召開區分所有權人大會決定是否興訟要求拆屋還地，但問題在於，是不是一定要決議授權區分所有權人之一擔任原告起訴？還是公寓大廈管理委員會立於管理機關之地位，即為適格之原告，可訴請拆屋還地及返還不當得利？係困擾實務已久之問題，深有探討價值。

查，最高法院96年台上字第1780號判決指出：「所謂『當事人適格』，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。…所謂『管理』，通常包含管理、使用及收益。系爭屋頂突出物既為○○大樓全體區分所有權人所共有，上訴人就本件訴訟，無論返還系爭屋頂突出物抑損害金或不當得利之請求，固非該訴訟標的法律關係之主體，但對於系爭屋頂突出物既有管理權，則本於管理系爭屋頂突出物所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人」。

可知最高法院認定，對於訴訟標的法律關係有管理權之公寓大廈管理委員會，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，為適格之當事人。

是以，實務上雖曾有判決認定公寓大廈管理委員會並非土地所有權人之一，不得主張物上請求權，亦不得依《公寓大廈管理條例》第7條及第9條規定請求拆屋還地（例如臺灣臺北地方法院93年訴字第3701號判決），仍應以最高法院嗣後作成之96年台上字第1780號判決為準，意即，應認「公寓大廈管理委員會可起訴要求違法佔用共有土地之區分所有權人拆屋還地」，解釋上較符合《公寓大廈管理條例》之規定，且不致於造成其他區分所有權人之困擾，方屬合理，請有相同困擾的讀者參考應用之。

若認為公寓大廈管理委員會執行職務侵害個人權利，可否對管委會和主委提告？

最高法院98年度台上字第790號判決指出：「依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行『區分所有權人會議決議事項』及『公寓大廈管理維護事務』，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：『管理委員會有當事人能力』，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條第2項明定：『管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人』，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401條第2項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎」，可知公寓大廈管理委員會雖非權利義務歸屬之主體（實體法上無權利能力），但依法有當事人能力，更得本於訴訟擔當之法理，為區分所有權人起訴或被訴。

隨後，台灣高等法院本於最高法院發回更審之意旨，作成98年度上更(一)字第61號判決，認定：「…依法令及系爭大廈當時之規約，其於系爭房屋開設診所並無違法，即具使用系爭房屋開設診所之權利，嗣因系爭管委會本於規約約定或區分所有權人會議決議之作為及假處分之執行命令，不得不於95年11月間結束診所營業，其權利受侵害，系爭管委會對於（上訴人）權利受侵害一節，難謂無過失。故（上訴人）依民法第184條第1項之規定，請求爭管委會負損害賠償責任，於法相符。另（被上訴人）為系爭管委會當時之主任委員，明知其執行主任委員之職務，聲請假處分禁止診所營業之行為，將侵害（上訴人）經營診所之權利，仍執意為之，（上訴人）主張類推適用民法第28條之規定，請求（被上訴人）應與系爭管委會負連帶賠償責任，亦屬有據」。簡言之，不但肯定管理委員會應負侵權行為責任，更進一步類推適用民法第28條，認定非法人團體有代表權之主任委員應與管理委員會負連帶賠償責任，見解至為進步合理，值得吾人追蹤注意。