房屋租約期滿房客拒不遷出如何請求返還？

於房屋租賃關係終止後，房客若未續租而拒不遷出，房東對於無權繼續占有使用其房屋者，自得請求返還。如租賃契約定有期限並約定應於期限屆滿時交還，且請求公證人作成之公證書，載明應逕受強制執行者，出租人毋庸起訴主張，可逕依經公證租賃契約聲請強制執行（公證法第13條第1項第3款參照）。
房東若先以存證信函通知，該無權占有人仍無意遷出，而有起訴之必要，可主張之請求權基礎除租賃物返還請求權（民法第455條前段參照）外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物(最高法院75年台上字第801號判例及民法第767條第1項前段參照)。當房東依民法第767條所有物返還請求權主張時，須就「權利發生之事實」負舉證之責，亦即就「原告為所有權人」、「被告為無權占有人」二項事實，負舉證之責(最高法院18年上字第672號判例參照)。而當房東依民法第455條租賃物返還請求權主張時，房東亦須就「原告為出租人」、「租賃關係已經終止」及「被告為承租人」等事項，負舉證責任。
按依民事訴訟法第10條第1項規定，因不動產之物權涉訟者專屬不動產所在地之法院管轄，是若房東依所有物返還請求權提起訴訟，應由不動產所在地之法院專屬管轄。另房東若依租賃物返還請求權起訴，因係關於不動產之債權契約請求履行，並非不動產物權之訟爭，尚不在專屬管轄之列（最高法院71年台上字第4722號判例參照），惟仍得由該房屋之所在地法院管轄（民事訴訟法第10條第2項參照）。
另關於訴訟標的價額方面，由於並非因租賃權涉訟，應以「租賃物」起訴時之交易價額為準(民事訴訟法第77之1條第2項參照)，加以核算。又訴之聲明如為房屋連同其座落基地一併請求返還，應就房屋連同基地併算其價額，若僅請求返還房屋，則應以房屋之價額為準（最高法院29年上字第935號〈3〉、32年抗字第765號判例參照）。若該租賃房屋無最近交易價格，目前實務有以起訴時土地之公告現值、稅捐機關核定之房屋課稅現值，做為計算交易價額之基準，或依職權送請鑑定機構鑑定房屋之市價，做為計算交易價額之基準(民事訴訟法第77之1條第3項參照)。另法院亦常參考土地法第97條第1項之規定，以「租賃關係消滅前之每月原訂租金乘以120（即以年租金之10倍）」，較接近市價之金額作為核算之標準（陳志雄律師、陳信瑩律師、陳容正法官合著，訴訟標的價額之核定及裁判費暨執行費等之計徵標準，96年3月1版1刷，第116頁以下參照）。
再者，由於無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。租賃關係終止後，若無法律上權源而繼續占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院 61 年台上字第 1695 號判例參照），房東自得併予訴請返還不當得利。若租賃契約未約定租賃關係終止後，拒不返還房屋之損害賠償或違約金之計算方式，可參酌土地法第 97 條第 1 項：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限之規定，核算不當得利之金額。然應注意的是，若係以一訴附帶請求損害賠償、違約金或費用等，於計算訴訟標的價額時，無庸併算其價額(民事訴訟法第77之2條第2項參照)，是請勿溢繳訴訟費用，以免嗣後尚須聲請法院裁定返還。